2026.5.9일 이후로 양도세 중과 유예가 종료되어서, 현재 서울을 비롯하여 조정지역으로 지정된 지역에서 다주택자가 26.5.9일 이후로 주택을 양도하면 양도세 중과를 받게 됩니다. 양도세 중과에 대한 설명은 앞의 글에서 자세히 설명해놓았으니 참고를 하시면 됩니다. ▶▶양도세 중과 설명  http://olleh.dodocat.com/archive/3020/181

얼마전에, 힐스테이트일산 오피스텔을 포함하여 3주택을 소유하신 분의 상담을 했습니다. 임대주택 1채와 일반주택 2채를 소유중입니다.

① 서울아파트.... 2020년 취득 8년 임대주택 등록, 2028년 자동말소

② 힐스일산.... 2019년 취득, 임대중

③ 운정아파트....  거주중

★★ 3주택자이고, 자녀의 결혼 등으로 자금이 필요하여 차츰 서울아파트와 힐스테이트를 정리하고, 최종적으로는 노후를 보낼 운정아파트만 남기기로 계획을 하고 있습니다.  서울아파트와 힐스일산의 양도 순서와 양도세가 얼마나 나올 지 상담을 요청했습니다.

1주택을 남기고 나머지 2주택을 모두 처분하려고 할 때, 개인의 사정에 따라 어느 주택을 남기고 어느 주택을 처분하려고 하는지에 따라, 양도세 절세를 위한 양도순서와 양도시기가 완전히 달라집니다. 상담자는 운정아파트를 최종적으로 남기기로 하였습니다.

앞의 글에서 임대주택 포함, 3주택자의 양도세 중과회피에 대해 사례를 설명한 적이 있는데, ▶▶ http://olleh.dodocat.com/archive/3020/182

앞의 글은 임대주택2+일반주택1채의 경우이고, 마지막에 보유하려고 하는 주택은 임대주택 1채입니다.  이번 사례와는 차이가 있습니다.

■  양도순서 검토와 양도세 중과를 확인해야한다.

서울아파트와 힐스테이트일산을 양도할 때, 양도순서에 따라 양도세가 달라질 수가 있을까요?

① 3주택 상태인데, 어느 한 주택을 양도하고 남은 2개의 주택이 일시적2주택 비과세를 받을 수 있다면, 양도 순서가 중요합니다.  그런데, 어느 것을 먼저 양도하더라도 남겨진 1주택과 운정아파트는 기간이 지나버려서 일시적2주택 비과세는 불가능합니다.

② 서울 아파트는 규제지역에 소재하여 양도세 중과 대상인지....중과대상이라면, 양도순서에 따라 중과세율에 차이가 있는지 확인해야합니다.

    서울아파트는 현재 8년 임대주택 등록상태인데, 2028년에 자동말소되면 양도를 할 수가 있습니다.  다주택자가 규제지역의 주택을 양도하고자 하는 경우에, 주택이 임대주택을 등록한 상태이고, 요건을 충족한다면, 양도세 중과가 배제됩니다. 즉 양도세 중과를 받지 않습니다.

 임대주택의 양도세 중과 배제 요건 ▶▶▶ http://olleh.dodocat.com/archive/3020/182

그런데 요건을 충족한 8년 장기임대주택이 자동말소되면, 언제 양도해도 중과가 배제될 뿐만아니라, 50%의 장기보유특별공제를 적용받습니다.

혜택이 적지 않습니다.  

요건을 확인한 결과 중과배제 요건을 충족했습니다.  중과배제요건을 충족한 주택이 자동말소되면, 이후에는 언제 양도해도 양도세 중과 배제를 받습니다. 만일 임대주택을 등록하지 않았다면, 3주택 중과세율이므로 일반세율+30%의 중과세를 부담해야합니다.

③ 그래서 서울 아파트가 자동말소 되고 1차로 양도하면 양도세 중과 없이 일반세율로 세금을 납부하게 되는데 50%의 장특공제를 받고, 그 다음에 2차로 힐스테이트일산을 양도하면 역시 일반세율로 양도세를 납부하게 됩니다.

④ 만일 힐스테이트일산을 먼저 양도하고, 2차로 서울 아파트를 양도하면 양도세는 각각 어떻게 납부하게 될까요?

    일산은 비조정지역이므로 힐스테이트는 3주택 상태에서 양도하지만 중과하지 않습니다. 그리고 2차로 서울아파트를 양도하면, 양도세 중과가 배제 되므로 역시 일반세율로 양도세를 납부하게 되며, 50%의 장기보유특별공제를 적용받습니다.

즉 서울아파트와 힐스테이트는 양도순서에 상관없이 두 주택은 중과를 받지않고 일반세율로 양도세를 납부합니다.

■  정부의  임대주택 혜택 축소 등... 세법 개정에 대하여

임대주택이 말소되고 나면 양도세 중과배제 + 장특공제 50%의 혜택이 있는데, 원래 말소 후 양도하는 기간에는 제한이 없습니다.

그런데 정부는 이 혜택을 주는 기간을 설정하여,  매물이 시장에 나오도록 하는 세법개정을 언급하고 있는 것입니다. 이외에도, 장특공제 축소, 보유세 강화 등이 언급되고 있습니다.

이제 선거가 끝났으니 정부는 매물 출회를 유도하고, 규제지역 주택 가격 상승을 억제하는 다양한 정책을 내놓을 것이라고 예상을 합니다만, 

이번 서울시장 선거의 패배가 정부의 부동산 정책의 영향이라는 분석이 있어서.... 앞으로 정부 정책이 어떤 방향으로 전개될 지는 미지수이네요.

......감사합니다.....