작년 12월에 통과된 세법 개정안 중에서, 올해 6월 4일에 시행이 된 6년 단기임대주택에 대하여 설명합니다.

임대주택에 대한 여러가지 세제혜택은 임대사업등록이 다주택자들의 세금회피나 투기수단으로 악용된다고 하여 세제혜택이 많이 축소되었습니다.

2021년 부터는 장기보유특별공제도 없어지고, 4년 단기임대는 이미 2018년4월1일 이후부터는 유명무실해졌습니다. 

 2017년 문재인 정부때 도입되었던 단기임대는 2020년에 아예 폐지되었습니다. 

이제는 새로 임대주택 등록을 하는 것은 "거주주택비과세" 를 받기 위해서 극소수가 울며겨자먹기로 하는 경우입니다. 그것마저, 의무 임대기간은 10년으로 늘어났습니다.

그런데 주택의 수요와 공급은 모두 아파트 위주로 이루어져서, 비아파트 시장(단독, 다가구, 빌라, 오피스텔 등)은  수요감소, 공급 감소, 거래절벽, 노후화 등의 악순환을 거치면서  시장이 침체로 빠져든 상태입니다.

하지만 서민들에게 서울의 아파트는 매매 뿐만아니라 임대 가격도 적지않은 부담을 주는 것이 사실이고... 빌라, 다가구, 오피스텔 같은 저렴한 주택에 대한 공급은 더욱 절실한 상황이죠. 

이에따라 정부는 6년 단기임대주택 등록을 부활하고, 세제 혜택도 함께 지원함으로써, 비아파트 주택 시장에 대한 수요와 공급의 활성화를 도모하고자 한 것입니다.

6년 단기임대주택의 부활이 정부가 의도한 정책 목표를 달성할 수 있을까요? 내용을 한 번 살펴보면서 판단해보고자 합니다.

개정안에서는 건설사가 지어서  대규모로 공급하는 건설형 임대와 개인이 임대등록하는 매입형 임대에 대한 지원 정책이 모두 들어있는데, 

오늘 여기서 다루는 것은 개인이 주택을 등록하는 매입형 임대에 대해서 설명합니다.

■ 6년 단기등록임대주택 등록 요건

** 의무임대기간 : 6년이상

** 등록대상 : 연립, 다세대, 단독, 다가구, 오피스텔 등 비아파트 , 아파트는 등록 불가

** 가격 요건 : 공시가격(기준시가) 수도권 4억이하, 비수도권 2억이하.

** 면적 요건은 없음.

■ 6년 단기임대주택 등록의 혜택

** 양도세 중과배제,  종부세 합산배제, 거주주택비과세가 공식적으로 국토부 발표문에 언급되었습니다.  하지만 실제 효과가 있는 지는 따져봐야 합니다.(아래에 설명)

** 소득세감면, 재산세감면 해줍니다. 

** 취득세 감면은 아직 확실하지 않습니다. 지방세가 아직 개정되지 않아서 현재로서는 안된다고 생각해야합니다.

** 장기보유특별공제는 해주지 않습니다.

■ 6년 단기임대주택  등록의 현실적 한계

정부는  비(非)아파트 6년 단기등록임대주택 제도를 통해 서민 주거사다리 역할을 하는 비(非)아파트 민간임대주택 공급을 활성화할 수 있는 여건을 마련하고자 단기임대를 부활시켰습니다.

하지만, 많은 사람들을 6년 단기임대등록으로 유인하기에는 한계가 있다고 보입니다.

① 수도권 기준시가 4억이하는 금액이 애매하다. 킨텍스 3룸 오피스텔은 등록 불가 !!!

수도권 공시가격(기준시가) 4억이하 라고하면, 일산 킨텍스의 3룸 오피스텔, 일산엘로이 등은 모두 대상에서 제외됩니다. 현재 이 지역 3룸 오피스텔은 기준시가가 5억 정도입니다.(시티프라디움 약 4.2억)   킨텍스 3룸 오피스텔은 6년 단기임대등록을 하고싶어도 못합니다. 

꼭 해야한다면 10년 장기로는 등록이 가능합니다.

다만, 반도유보라 2룸은 기준시가가  3.5억 정도로 6년단기임대 등록이 가능합니다. 

② 그러면, 양도세 중과배제와 종부세합산 배제의 혜택을 보고자, 6년 단기임대 등록을 할 필요성은 있나요???

    먼저 알아야할 것은 현재 세법상으로는 비조정지역에서는 6년 단기임대 등록을 하면 양도세 중과배제와 종부세 합산배제가 되어 세금이 줄어듭니다.

    그런데 서울의 조정지역(강남3구와 용산구)에서는 6년단기임대이든, 10년 장기임대를 등록하던 양도세 중과배제와 종부세 합산배제가 되지 않습니다.  원칙이 그러하고, 예외는 아래에 설명합니다.

    [양도세 중과배제]

현재 고양시 전체는 비조정지역이고, 비조정지역에서는 다주택자라고 할지라도 양도세 중과는 하지않으니 6년 단기임대 등록을 하지 않더라도 전혀 문제될 것이 없습니다.

      아직 조정지역으로 남아있는 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구에서는 소득세법 시행령에서 다주택 보유자는 단기임대 등록을 하더라도, 양도세 중과배제가 되지않고 중과를 합니다.

다만, 현재는 조정지역 조차도 양도세 중과를 일시적 유예해주고 있으며, 계속 중과배제를 1년씩 연장해주고 있으니, 굳이 중과배제를 위해서 단기등록을 할 필요가 없습니다.

[종부세 합산 배제]

종부세는 비조정지역일지라도, 대상이 되면 납부를 해야합니다. 그리고 조정지역(서울 4개 구)에서는 단기임대 혹은 장기임대를 등록을 하더라도 혜택을 주지 않습니다. 

고양시와 같은 비조정지역의 다주택자라면, 6년 단기임대 등록을 하면, 종부세 합산배제를 하여 종부세가 줄어들 수 있습니다. 

종부세는 현재 세율이 많이 낮아진 상태입니다. 현재 종부세를 많이 내고 있고, 주택을 장기로 보유할 계획이라면 6년 단기임대를  고려해 볼 수 있겠네요. 

하지만, 오로지 종부세 합산배제를 위해서 임대등록을 하는 것은 추천하지 않습니다.

[거주주택 비과세]

거주주택비과세는 임대등록을 하면 혜택을 볼 수가 있으니, 이 목적이라면 충분히 단기임대 등록할 이유가 됩니다. (아래에 설명함.)

③ 이미 장기일반임대 10년 짜리도 세제혜택이 사라졌는데, 단기임대를 등록해도 예전처럼 장기보유특별공제 50%, 70%, 100% 를 해주지 않습니다.

임대주택의 큰 혜택 중에 하나가 장기보유특별공제인데, 2021년 부터 완전히 폐지되었습니다. 6년 단기임대가 부활해도 장기보유특별공제는 혜택에 없습니다.

④ 취득세 감면, 재산세 감면, 임대소득세 감면은 큰 유인책이 되지 못합니다. 

■ 그럼에도 단기임대를 등록해서 혜택을 보는 경우도 있습니다.

① 이와 관련하여 혜택을 보는 경우에 대해 쓴 글이 있습니다. 참고 ==▶▶ http://olleh.dodocat.com/archive/3040/80

장기적 관점에서 서울 역세권에 빌라 등에 투자를 하고, 임대등록을 한다면, 양도세와 청약 등에서 주택수에서 제외해주고, 재산세 소득세를 감면해줍니다. 사실 이것이 정부가 의도한 것이죠.  

② 거주주택 비과세가 꼭 필요한 분들도 있습니다.  2주택 상태에서 양도차익이 더 큰 주택을 먼저 팔아야할 경우에 비과세를 받기위해서는 나머지 주택을 단기로 임대등록을 하면, 비과세로 양도할 수가 있습니다.

예를 들어, 원시티 아파트와 서울 재개발지역에 주택이 있는데, 원시티를 먼저 양도해야하는 경우에 그냥 양도하면, 원시티 양도세는 몇 억이 나옵니다. 이때 서울 주택을 6년 단기로 임대등록을 하면, 원시티를 비과세 양도할 수가 있습니다.

임대주택에 대한 세법은 그 내용이 대단히 복잡하고, 이해도 쉽지않으며, 까다롭습니다. 반드시 세무 전문가에게 정확하게 상담하고, 의사결정을 해야합니다.

..........감사합니다........